Lorsqu’un parent décède en laissant un patrimoine immobilier à ses enfants, ces derniers entrent en indivision au moment de l’ouverture de la succession. La propriété du bien immobilier est scindée et chaque héritier devient propriétaire d’une quote-part. L’indivision successorale ne prend fin qu’après le partage de la succession.
Les différentes options pour gérer un bien indivis
De nombreux conflits peuvent survenir dans le cadre d’une succession, surtout lorsqu’un bien immobilier est inclus. Les ayants droits peuvent être en désaccord concernant l’utilisation de la maison ou de l’appartement hérité, et dans ce cas, trois cas de figure sont envisageables à savoir :
Rester indivisaire
Les héritiers peuvent choisir de rester dans la communauté après le partage de la succession. Gérer un bien immobilier indivis passe par le respect de certaines règles. Toute décision prise concernant le bien doit obtenir l’accord des ⅔ des indivisaires. Il est judicieux pour tous les héritiers de comprendre
le fonctionnement de l'indivision avant de s’engager. Aussi, chaque successeur est libre de sortir du régime en manifestant son désir et en vendant sa quote-part. La priorité, dans ce cas, revient aux autres indivisaires. Pour que la cession de part soit effective, les parties concernées ne sont pas contraintes de signer une promesse de vente.
Vendre le bien immobilier hérité
Les indivisaires peuvent décider à l’unanimité de vendre le bien immobilier et de se partager les bénéfices au prorata de leur quote-part. La vente du bien est soumise à l’impôt sur la valeur ajoutée immobilière. Concernant la maison ou l’appartement issu d’un héritage, l’on retient la valeur vénale telle que mentionnée dans la déclaration d’une succession. Il est possible d’y ajouter les frais relatifs à la succession. Lorsque les héritiers trouvent un acheteur, ils rédigent une promesse de vente devant un notaire.
La promesse de vente doit être faite devant un notaire pour des raisons de transparence.
Transformer l’héritage en SCI familiale
Les successeurs d’un bien immobilier peuvent rédiger une convention de copropriété chez le notaire à ne pas confondre avec la promesse de vente. Il s’agit d’un document qui fixe les règles de l’indivision, les droits de chaque héritier et la durée. Une autre option reste la transformation du bien en société civile immobilière. En choisissant de créer une SCI, les héritiers ne sont plus seront plus soumis à la règle des ⅔. Ils sont libres de désigner un gestionnaire et de diviser le bien en parts, ce qui fait d’eux des associés et leur donne la possibilité de léguer leurs parts à leur progéniture. La création d’une SCI permet de sortir du régime de l’indivision sans complication.
Les modalités d’une vente immobilière
Pour vendre un bien indivis, tous les ayants droit doivent donner leur accord. Ils peuvent le faire verbalement ou en procédant par vote. L’intervention d’un notaire est impérative dans le cadre de la vente d’un bien indivis et il faut prévoir des frais liés à la transaction. La vente d’un bien immobilier peut prendre deux formes, notamment :
- Le bien est vendu à un tiers : dans ce cas, les indivisaires trouvent un acheteur et se rendent chez le notaire pour la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis en fonction de leur accord. La promesse de vente engage les indivisaires et l’acheteur. Cette promesse de vente stipule que les covendeurs s’engagent à réserver le bien à l’acquéreur. Après la vente, chaque héritier récupère sa quote-part sur la vente et l’officier public dresse l’acte liquidatif.
- Le bien est vendu à un ou plusieurs indivisaires : les héritiers qui ne veulent pas vendre peuvent racheter la part de celui qui le souhaite. Dans ce cas, nul besoin de signer une promesse de vente pour notifier l’engagement.
